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지방 부동산 소액 투자의 정석
건희아빠만 믿고 따라와!

- 센스보다 철저한 분석과 전략!
- 같은 단지라도 동마다 입지가 달라진다
- 섬세한 현장 임장으로 콕 찍어주는 소액 투자처
- ‘건희아빠’ 블로그에도 없는 시크릿 추천 50

2022년 대한민국 부동산 시장이 흔들리고 있다. 서울 강남에서 미분양이 등장하고, 지방에선 소위 ‘깡통전세’의 위험이 속출한다는 뉴스가 울려 퍼진다. 매매가와 전세가의 차이를 이용한 ‘갭투자’에 나섰던 투자자들이 울상이라는 언론보도도 이어진다. 과연 그럴까? 실제로 2022년 하반기 들어 대한민국 부동산 시장이 전에 없던 하락장을 맞이한 것은 사실이다. 그런데 몇 년 사이 미친 듯이 치솟았던 부동산 시세는 조금 뒷걸음친 정도다. 그리고 전에 없던 하락장에서도 오늘 그 누군가는 부동산에 투자를 하고, 수익을 내고 있다.

《2년 안에 반드시 오른다! 지방 아파트 소액 투자 비법》은 2022년 현재도 유효한 부동산 투지 매뉴얼을 담고 있다. 네이버 ‘건희아빠’ 블로그를 통해 수많은 지지자의 환호를 받고 있는 부동산 실전 투자 전문가 김용성이 서울·수도권을 벗어나 지방 곳곳에서 그만의 방식으로 수익을 창출한 투자 성공 비결을 털어놓는다. 어설픈 감만 믿다가 땅을 치며 후회하는 일 없도록 건희아빠는 현장으로 임장을 다니며 직접 체득하고 철저히 분석한 입지 전략을 공개한다.

‘아파트’에 초점을 맞춘 건희아빠의 실전 분석은 같은 아파트라도 인근 상권과의 거리, 전망에 따라 철저하게 달라지는 세밀한 입지 정보를 귀띔한다. 더욱이 ‘억소리’ 나는 금액대가 아닌 1000~2000만 원대 ‘소액’으로 시작할 수 있는 지방 투자처를 ‘발견’해낸다. 이 책에 소개하는 강원도 지역 35개, 전라북도 지역 24개, 충청북도 지역 42개 아파트에 대한 구체적인 분석을 들여다보고 있으면, 마음 편히 ‘믿고 따라가도’ 좋을 만큼 견고한 건희아빠만의 내공과 마주하게 될 것이다. 책 말미에는 건희아빠가 비밀스럽게 꺼내는 ‘시크릿 추천 50’ 리스트도 덧붙여 두었다.

이 책은 부제처럼 ‘1000만 원으로 시작하는 건희아빠의 부동산 실전 매뉴얼’을 담고 있다. 건희아뺘는 지방 부동산에 소액 투자를 하면서 지금까지 A급 지역을 매수해본 적이 아예 없다. 대부분 B급과 C급으로 분류되는 지역의 미분양 단지에 잔금을 치르고 돌아보니 1~2억 원씩 시세가 상승해 있었다고 한다. 어린 딸아이 건희와 임장 데이트에 나서며 살아 숨 쉬는 경제교육을 가르치기도 하는 건희아빠의 남다른 투자 방향과 실전 노하우를 독자 여러분과 공유할 수 있기를 바란다.

월급이 사라진 후에도 우리는 존경받을 수 있을까?
지방 부동산에 답이 있다!

- 향후 2년 안에 오를 지방 저평가 아파트와 재건축 단지 대공개!
- 철저한 지역 임장을 통한 입지 분석와 전략
- 뜰 지역, 뜨는 지역, 조심해야 할 지역 브리핑

서울과 수도권 지역의 부동산 시장은 당장 하락세를 보인다고 해도 엄두 내기가 쉽지 않다. 지방이라고 마냥 장밋빛 전망을 내놓을 때는 아니지만, 2022년에 맞이한 낯선 하락장에서도 수요와 호재가 생기면서 투가 가치를 발하는 아파트가 눈에 들어온다. 건희아빠는 무작정 감에 의한 투자를 안내하거나 빠른 시일 내 큰 수익을 올리리라 장담하지는 않는다. 오히려 지역을 철저하게 임장하고, 데이터 중심으로 분석하며 전략적으로 다가갈 것을 권한다. 때론 기다림의 미덕을 발휘할 수 있어야 소액 투자만으로 ‘월급이 사라진’ 후에도 기특하게 바라볼 수 있는 자산을 얻을 수 있다고 귀띔한다.

지방 부동산 소액 투자가 안전한 3가지 이유

건희아빠는 지방에서부터 소액으로 투자를 늘려왔다. 그래서 실제 경험을 바탕으로 느낀 확신을 귀띔하자면, 특히 투자를 시작하는 단계에는 지방 소액 투자로 경험을 쌓으면서 관심을 늘려볼 만하다. 그 이유는 우선 소액이라서 분산투자로 인한 리스크 관리가 가능하다. 지방 여러 지역에 소액으로 투자해놓으면 리스크 햇지(Hedge)의 장점을 십분 발휘할 수 있는 것이다.

둘째, 지방은 추가 하락 가능성이 낮아지고 있다. ‘10년 주기설’은 제외하더라도, 지방에 따라서 5년 이상 하락장을 맞이하고 난 뒤 반등에 나서는 지역이 늘고 있다. 골이 깊으면 산도 높다고 했던가. 영원한 하락도 영원한 상승도 없는 것이 부동산 시장이다. 순차적으로 경기가 좋아지는 도시들을 공략하면 길이 보인다.

셋째, 부동산에 대한 다양한 경험을 할 수 있다. 지방은 수익의 관점보다는 수익률의 관점에서 접근할 수 있는 시장이 많다. 초보 투자자일수록 ‘한방투자’나 ‘몰빵투자’에 의존해서는 위험하다. 곧 소액으로 다양한 경험과 투자 사례를 학습하면서 자신에게 맞는 투자처를 찾아가는 것은 정말 중요한 투자 방향이다.

지방 투자 시 명심해야 할 황금 조건 3가지

건희아빠도 지방 투자를 하면서 숱한 시행착오를 겪어야 했다. 건희아빠가 온갖 ‘삽질’을 해가며 일궈낸 그만의 법칙을 귀띔한다. 첫째, 입주 물량이 끝나는 시점을 공략하자. 지방 시장은 입주 물량에 취약한 특징을 가지고 있다. 지방 모두가 그렇다는 것은 아니지만, 그래도 입주 물량이 지방 투자 타이밍을 잡는 데 절대적인 변수로 작용하는 것만은 사실이다.

둘째, 수요와 호재를 파악하라. 2035년경에는 인구수 감소로 인해 지방 자치단체를 통폐합해야 하는 지역도 나타난다고 한다. 5대 광역시라고, 현재 인구수가 많다고, 무조건 부동산 시세가 오르거나 하락하는 것도 아니므로 지금의 현실을 똑바로 바라봐야 한다. 수요와 호재가 어느 정도 받쳐주는 도시를 기준으로 투자하는 것이 좋은데, 가령 특정 기업이나 단체의 수요가 들어오거나 철도망이 개선되어 지가상승에 도움이 되는 지역들이 대표적이다.

셋째, 미분양이 감소하는 지역을 눈여겨보자. 그 지역의 미분양 수치가 높다면, 부동산 시장이 안 좋을 수 있다. 미분양이 증가하는 지역은 투자하지 말고 지켜보기만 해야 한다. 아직은 때가 아니다. 반대로 미분양이 감소하면서 추가적인 공급이 없는 지역이 눈에 들어온다면 그때는 적극적으로 미분양 단지를 투자 대상에 올려놓기를 바란다.

기타, 신축으로 접근할 것. 실수요자든 투자자든 구축 아파트보다는 신축 아파트를 선호하는 것은 당연한 현상이다. 지금은 신축의 시대다. 당연히 선호도를 따지자면 구축보다 신축을 선호하고, 신축 가격이 구축 가격보다 많이 오르게 마련이다. 가격방어도 구축보다는 신축의 상품성이 더 좋기 때문에 가격이 잘 빠지지 않는 안전성도 가지고 있다.

《2년 안에 반드시 오른다! 지방 아파트 소액 투자 비법》에서 건희아빠는 제대로 된 경제교육 없이 성장한 우리 시대의 어른들에게 현장에서 배우는 경제교육의 가치를 강조하며 친절한 ‘부동산 가이드’의 역할을 자처한다. 이 책을 통해 지방에서 재건축 이슈를 따라 변화하는 입지를 찾고, 저평가된 단지를 발견하는 재미를 읽는 동시에 2년 안에 독자님의 자산을 기분 좋게 키우는 확실한 전망을 획득하기를 바란다.

프롤로그 : 건희에게 지방 부동산을 알려줘!

Part 1 직장인은 슬프다
1.1 당신도 미래가 불안한가요?
1.2 퇴직 후에도 존경받을 수 있을까?
1.3 나는 흙수저, 그렇다면 내 아이는?
1.4 경제교육의 필요성
1.5 아프면 아플 권리, 싫으면 안 할 권리

Part 2 지방 부동산 투자의 모든 것
2.1 지방 부동산 투자에 앞서
2.2 소액 지방 투자가 안전한 이유
2.3 지방 투자 시 명심해야 할 황금 조건 3가지
- 물량이 끝나는 시점
- 수요와 호재
- 미분양이 감소하는 지역
- 기타 : 신축으로 접근할 것
2.4 지방 소액 투자의 노하우와 팁

Part 3 강원도 소액 투자

3.1 강원도의 형님 _ 원주시
3.1-1 원주의 주요 호재와 일자리 창출
- 교통망 호재
- 새로운 일자리
3.1-2 주요 주거 입지
- 구도심의 최강자, 무실동
- 공공기관과 함께, 혁신도시
- 성장하는 기업도시
- 신흥 강자, 남원주 역세권
- 외곽에 관심을, 태장동
3.1-3 원주시 소액 투자 접근 전략

3.2 강원도 행정의 중심지 _ 춘천시
3.2-1 춘천의 부동산 상황과 개발 호재
- 춘천의 부동산 상황
- 주요 개발 호재
3.2-2 주요 주거 입지
- 구도심의 강자, 퇴계동과 석사동
- 신흥 강자, 온의동
- 변화의 기회, 후평동
- 기타 관심 지역
3.2-3 춘천시 소액 투자 접근 전략

3.3 대한민국 최고의 세컨드하우스 _ 속초시
3.3-1 힐링 도시 속초의 개발 호재
- KTX 동서고속화철도 개발
- 속초는 관광도시
3.3-2 주요 주거 입지
- 구도심의 강자, 조양동
- 떠오르는 신흥 세력, 동명동
3.3-3 속초시 소액 투자 접근 전략

3.4 아름다움의 극치 _ 강릉시
3.4-1 강릉의 호재
- 강릉 KTX 역사 복합개발
3.4-2 주요 주거 입지
3.4-3 강릉의 재건축 단지들
- 재건축의 핵심, 교동
- 조용히 따라오는 입암동과 노암동
3.4-4 강릉시 소액 투자 접근 전략

Part 4 전라북도 소액 투자

4.1 전북의 신흥 강자 _ 군산시
4.1-1 군산의 호재
- 군산의 자랑, 새만금
- 조선소 재가동
4.1-2 주요 주거 입지
- 내가 군산의 대장이다, 조촌동
- 떠오르는 신흥 주거지, 나운동
- 군산의 자랑 은파호수공원, 미룡동
- 입지는 떨어져도 직주근접이야, 오식도동
4.1-3 군산시 소액 투자 접근 전략

4.2 부활을 꿈꾼다 _ 익산시
4.2-1 익산의 호재와 미래가치
- 교통 호재의 최고봉, KTX 복합역사
- 익산의 주요 주거가 가지는 미래가치
4.2-2 주요 주거 입지
- 익산의 대장, 포레나익산
- 생활편의 집합, 모현동
- 차기 대장은 나야, 마동 재건축
- 마동을 따라가자, 신흥 주자들
4.2-3 익산시 소액 투자 접근 전략

Part 5 충청북도 소액 투자

5.1 충북의 최강자 _ 청주시
5.1-1 청주의 개발 호재
- 방사광 가속기 구축
- 충청권 광역철도망
5.1-2 기존의 주거 입지
- 청주의 핵심지역, 복대동
- 청주의 차세대 강남, 동남택지개발지구
- 외곽 택지개발지구
- 가경 택지개발지구
5.1-3 떠오르는 신흥 주자들
- 구도심의 신흥 세력, 사직구역
- 형님 따라 질주 본능, 사모구역
- 떠오르는 신흥 주거, 모충동
5.1-4 청주시 소액 투자 접근 전략

5.2 아름다운 관광도시 _ 충주시
5.2-1 충주의 개발 호재
- 현대엘리베이터 본사 이전
- 교통망 호재
5.2-2 주거 입지의 변화
- 충주의 자랑, 호암지구
5.2-3 충주의 재건축·재개발 단지
- 달려가는 충주의 양대 주자들
- 기회는 우리에게, 추격 주자들
- 신흥 강자, 서충주 기업도시
5.2-4 충주시 소액 투자 접근 전략

5.3 작지만 강하다 _ 제천시
5.3-1 제천의 주요 호재
- 관광도시로 가자, 드림팜랜드
- 그 외의 개발 호재들
5.3-2 주요 주거 입지
- 제천의 대장 단지들
- 재건축 단지 현황
5.3-3 제천시 소액 투자 접근 전략

에필로그 : 2022년 8월의 이야기

부록 : 소액 투자용 지방 부동산 시크릿 추천 50